Bất động sản phía Đông Hà Nội: Giải mã sự đối lập ‘xa’ nhưng ‘hot’

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), khu vực phía Đông Hà Nội năm 2022 có khoảng 11.500 sản phẩm mở bán mới. Nếu tính tổng nguồn cung bất động sản từ khu vực này thì sẽ gấp đôi khu vực phía Tây và gấp 5 lần các khu vực còn lại. Sang đến hết quý 1/2023, khu vực này vẫn tiếp tục cung cấp ra thị trường hơn 77.000 sản phẩm bất động sản.

Cũng theo nhận định của Vars, 3 năm tới đối với căn hộ cao tầng, dự kiến khu vực phía Đông Hà Nội sẽ trở thành nơi dẫn đầu thị trường khi nguồn cung ước có khoảng gần 92.000 căn hộ.

Cùng với lượng giao dịch tăng trưởng khá, khu vực phía đông còn được nhận xét có tốc độ tăng giá tốt nhất, đặc biệt sản phẩm thấp tầng - giá sơ cấp trung bình đạt 155 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giai đoạn 2020 - 2022, giá bán sản phẩm thấp tầng ghi nhận mức tăng trưởng nóng, mức tăng phổ biến từ 100% - 150%, thậm chí gấp 3 – 4 lần so những ngày đầu mở bán.

PV Gia Đình Mới đã có buổi trò chuyện cùng ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate để giải mã sức hút của bất động sản khu Đông.

PV: Với những điều chỉnh trong Quy hoạch Thủ đô Hà Nội vừa được Bộ Chính trị công bố mới đây cho thấy BĐS phía Đông Hà Nội đang có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển hơn so với các vùng còn lại của Thủ đô. Theo ông, điều gì dẫn đến đánh giá này?

Ông Trần Minh Tiến: Khởi nguồn cho quá trình "chuyển mình" của khu phía Đông là định hướng vượt sông để mở rộng nội đô, với dấu mốc đầu tiên là thành lập quận Long Biên năm 2003.

Xu hướng mở rộng khu vực trung tâm vẫn đang diễn ra bởi huyện Gia Lâm dự kiến lên quận vào năm sau khi hội đủ 27/27 tiêu chí. Khu Đông cũng là hạt nhân trong quy hoạch vùng thủ đô, có kết nối với 11 tỉnh, thành phố khác trên diện tích hơn 23.000 km2 để trở thành trung tâm kinh tế, du lịch, thương mại, dịch vụ lớn.

Tiếp nối định hướng quy hoạch, hạ tầng giao thông của khu vực này ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ trong hơn thập kỷ qua. Hàng loạt công trình trọng điểm quốc gia ở khu vực này đã hoàn thành và đi vào sử dụng.

BĐS phía Đông hiện đang được hưởng lợi lớn từ quy hoạch chung của thành phố bao gồm:

Vành Đai 4 chính thức khởi công T6/2023, kết nối nhiều khu vực của thành phố trong đó có việc xây dựng cầu Mễ Sở kết nối Hưng Yên với Hà Nội.

Các cây cầu sẽ được xây mới bắc qua sông Hồng. Trong đó, khi khánh thành cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 vào 30/8, Thủ Tướng đã yêu cầu cần gấp rút khởi công cầu Tứ Liên, cầu Hồng Hà và cầu Mễ Sở năm 2024.

Bên cạnh đó, huyện Gia Lâm cũng đang đệ trình những bước cuối cùng để chính thức lên quận trong năm 2023-2024.

Phía Đông là cửa ngõ của Hà Nội kết nối với các vùng kinh tế trọng điểm như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh.

PV: So với các khu vực khác của phía Đông, rõ ràng về mặt địa lý thì khu chính Đông có vẻ xa nhất nhưng giá BĐS thì lại cao hơn hẳn so với các khu vực còn lại. Vậy giá trị nào mà nhà đầu tư BĐS nhận được khi mua ở đây?

Ông Trần Minh Tiến: Khu Đông xa hơn về mặt địa lý, nhưng nếu tính thời gian di chuyển vào khu vực lõi của thành phố thì tương đương với các khu khác. Hiện nay, di chuyển từ khu vực Vinhomes Ocean Park 1 về hồ Hoàn Kiếm chỉ khoảng 20 phút, từ Vinhomes Ocean Park 2 chỉ khoảng 30 phút. Trong tương lai, khi tuyến metro 1 và 8 đi vào hoạt động, cũng như nhiều tuyến đường kết nối được mở rộng, thời gian di chuyển sẽ còn tiếp tục giảm xuống.

Theo trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OMRE, giá bán sơ cấp chung cư tại khu Đông hiện nay khoảng 47.9 triệu VNĐ/m2 (giá bán gồm CSBH, không VAT, KPBT), thấp hơn so với khu Tây 60.1 triệu VNĐ/m2 và khu trung tâm 70.1 triệu VNĐ/m2.

PV: Giá nhà tại khu Đông so với mặt bằng chung của thị trường bất động sản, cả ở phân khúc chung cư đều cao. Chủ đầu tư căn cứ vào yếu tố nào để định giá như vậy? So sánh trong phân khúc và thị trường BĐS ở địa phương khác, giá này được khách hàng chấp nhận ra sao?

Ông Trần Minh Tiến: Giá của chung cư còn phụ thuộc nhiều vào pháp lý dự án, danh tiếng CĐT, chất lượng xây dựng, quy hoạch và đặc biệt là tiện ích ngoại khu và kết nối hạ tầng.

Thường giá 1 căn hộ sẽ được chia theo m2 sử dụng (diện tích thông thủy) của căn hộ đó. Khi chia theo m2 thông thủy thì đúng là giá nhiều dự án tại Khu Đông có nhỉnh hơn so với mặt bằng.

Tuy nhiên, cư dân của những dự án này được sử dụng rất nhiều không gian chung không chỉ bên trong tòa nhà mà còn bên ngoài tòa nhà. Ví dụ, tại dự án Masterise Waterfront chủ đầu tư có dành riêng 2 tầng (tầng thượng và tầng 6) để bổ sung các tiện ích sống cho cư dân. Ngoài ra thì các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện nằm ngay trong dự án.

PV: Những con số nào cho thấy xu hướng dịch chuyển của người dân sang khu Đông? Thị trường BĐS này đang phản ánh gì về nhu cầu, tiêu chuẩn cũng như tầm nhìn mới của khách hàng?

Ông Trần Minh Tiến: Mặc dù thị trường BĐS khá trầm lắng nửa đầu năm 2023, theo trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OMRE có khoảng 1,290 giao dịch chung cư tại Vinhomes Ocean Park (bao gồm cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp). Tính riêng giao dịch chung cư sơ cấp tại Khu Đông, số bán đã tăng 139% từ Quý 1 lên Quý 2, điều này thể hiện người mua nhà đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường khu Đông, đặc biệt là các căn hộ đang mở bán mới.

Hiện nay, ngoài yếu tố về giá, khi mua chung cư để ở, khách hàng hiện nay quan tâm nhiều đến tiện ích nội khu cũng như danh tiếng của chủ đầu tư.

PV: Ai là người tiên phong sang khu Đông và đến nay thì chân dung khách hàng của BĐS ở đây là như thế nào? Và ông thử phác thảo những nét về đời sống dân cư ở đây trong 5 năm tới? Có điều gì khác biệt so với phần còn lại?

Ông Trần Minh Tiến: Theo khảo sát của trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OMRE, chân dung của những người mua khu Đông thường là những người muốn có không gian sống không quá đông đúc, ồn ào, được tận hưởng nhiều không gian xanh và cũng có chuẩn sống cao khi họ mong muốn con họ được học hệ thống trường Vinschool, trường quốc tế. 

Trân trọng cảm ơn ông!