Khách hàng khi quyết định mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư cần nắm vững các thủ tục để tránh những rắc rối xảy ra.
Hỏi: Tôi đang muốn mua một căn hộ chung cư, trả thẳng 100% (có thể mua chung cư đã hoàn thiện hoặc chung cư hình thành trong tương lai, nhưng đúng tiến độ). Vậy tôi phải chuẩn bị những thủ tục gì để việc mua căn hộ chung cư đúng pháp lý?
Nguyễn Thị Ly (Cầu Giấy, Hà Nội)
Trả lời: Theo tư vấn từ công ty Luật TNHH LINK & PARTNERS, khách hàng trước khi mua căn hộ chung cư, cần thực hiện các bước sau đây:
Thứ nhất, tìm hiểu chặt chẽ xem Chủ đầu tư đã được ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa, thông qua các giấy tờ sau:
- Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
- Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng;
- Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án;
- Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;
- Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
- Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư hoặc tòa nhà - hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng;
- Trường hợp đã thế chấp Dự án tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải thực hiện thủ tục giải chấp;
- Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
- Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
Thứ hai, khách hàng và chủ đầu tư tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ khi chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để đưa căn hộ vào kinh doanh.
Trong hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ các nội dung cơ bản của Thông tư 01/2009/TT-BXD, bao gồm:
- Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng: Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung)...
- Biên bản nội quy sử dụng nhà chung cư: Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Về diện tích căn hộ nhà chung cư: Trong hợp đồng mua bán phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ theo quy định tại Thông tư 01.
- Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư:
Hợp đồng mua bán phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ.
Trong hợp đồng mua bán phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp. Mức đóng góp kinh phí không vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành.
Thứ ba, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục thanh toán.
Thứ tư, Khi khách hàng đã thanh toán hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan có thẩm quyền và bàn giao giấy tờ cho người mua.
Tư vấn bởi: CÔNG TY LUẬT TNHH LINK & PARTNERS
Địa chỉ: Phòng 468, tòa nhà 133 Thái Hà – Trung Liệt – Đống Đa – Hà Nội