Mua chung cư ở Hà Nội: Làm thế nào để xác định dự án có uy tín?

Hỏi: Trên thực tế, đã có rất nhiều người mua chung cư ở những dự án nhà ở hình thành trong tương lai (tức là dự án chưa hoàn thiện) gặp phải tình trạng dự án chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lượng vật liệu không đúng như lúc xem nhà mẫu, bị nợ sổ hồng trong thời gian dài...

Vậy, làm thế nào để tôi chọn được dự án nhà ở hình thành trong tương lai uy tín?

                                                                       (Anh Đình Văn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội)

Đáp: Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam trả lời: 

Khi xác định mua nhà chung cư ở Hà Nội, các bạn có 2 sự lựa chọn:

-Mua chung cư đã được chủ đầu tư hoàn thiện: Loại chung cư này thường có giá cao bởi khách hàng khi mua là được nhận nhà ngay, ít rủi ro.

Những người có sẵn về tài chính sẽ lựa chọn loại hình chung cư này. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt thường hay bán loại chung cư này để vừa đảm bảo uy tín trên thị trường, vừa được lợi nhuận cao.

- Chung cư hình thành trong tương lai: Số khách hàng chưa có đủ tiền mua một căn chung cư hoàn thiện sẽ tính tới phương án mua chung cư vẫn đang trong thời gian xây dựng, gọi là dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Đây thường là những dự án chung cư của các chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu. Mua chung cư ở thì dự án hình thành trong tương lai sẽ rẻ hơn các chung cư đã hoàn thiện.

Trên thực tế, có những khách hàng mua nhà ở thì dự án hình thành trong tương lai gặp phải những rủi ro như chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lượng vật liệu không đúng như lúc xem nhà mẫu, bị nợ sổ hồng trong thời gian dài...

Nguyên nhân của rủi ro đó một phần có sự chủ quan, chưa tìm hiểu kỹ về dự án mà mình đăng ký mua.

Đa số dự án nhà ở hình thành trong tương lai là dự án của các chủ đầu tư còn yếu về năng lực tài chính. Để hoàn thiện dự án, hoặc là họ sẽ phải đi vay ngân hàng, hoặc là họ sẽ huy động vốn từ chính khách hàng.

Về phương án vay ngân hàng: Rất khó để chủ đầu tư của các dự án này có thể tiếp cận các nguồn vốn vay chính thống của tài chính ngân hàng. Bởi vì hệ thống ngân hàng luôn đòi hỏi chủ đầu tư phải đảm bảo tài sản để thế chấp. Mà các chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính thì cũng ít khi có tài sản thế chấp.

Do đó, hoặc là họ sẽ không vay được ngân hàng. Hoặc là họ vay được khi thế chấp chính dự án đang xây. Nếu ngân hàng cho vay thì chủ đầu tư phải chấp nhận vay với giá cao, các chủ đầu tư cũng khó kham được.

Về phương án huy động vốn từ khách hàng: Đa số các chủ đầu tư sẽ chọn phương án này bởi đây là phương án tốt nhất, họ không phải chịu áp lực từ các ngân hàng. Họ sẽ huy động vốn chia thành từng đợt nhỏ, theo từng tiến độ của dự án. 

Nếu trong trường hợp không đủ tài chính để mua những căn nhà đã hoàn thiện, khách hàng có thể mua chung cư ở những dự án hình thành trong tương lai, nhưng phải là những dự án có đủ điều kiện pháp luật.

Thứ nhất: Dự án đã được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện được bán hay chưa?

Để có thể mở bán thì chủ đầu tư phải có những giấy tờ sau:

• Có giấy phép xây dựng.
• Có đầy đủ hồ sơ dự án.
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà.
• Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
• Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. (Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).
• Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.

Thứ hai, chủ đầu tư của dự án đã đăng ký bảo lãnh nghĩa vụ tài chính tại Ngân hàng thương mại hay chưa?

Theo quy định thì các chủ đầu tư sẽ làm hồ sơ đề nghị Ngân hàng bảo lãnh về tài chính cho dự án tuy nhiên hiện nay, các ngân hàng vẫn "thờ ơ" về việc này.

Thủ tục bảo lãnh tài chính của các ngân hàng hiện rất phức tạp. Có rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh, chủ yếu là dự án của các chủ đầu tư là đơn vị thành viên của các ngân hàng.

Nếu có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư về các nghĩa vụ của chủ đầu tư phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ giúp các thiệt hại của khách hàng được khắc phục kịp thời nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.

Thứ ba, Dự án có đang thế chấp Ngân hàng hay không? Khách hàng có thể tìm tới Sở Tài nguyên – Môi trường tại địa bàn Dự án để tìm hiểu thông tin. Định kỳ, Sở TN-MT HN sẽ công bố danh sách các Dự án mà chủ đầu tư đang dùng để thế chấp.

Bên cạnh đó, để chắc chắn về dự án mình sắp mua là uy tín, khách hàng nên tìm hiểu thêm các vấn đề sau:

Tìm hiểu về chủ đầu tư: Khách hàng nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng, năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên nhìn vào những dự án mà chủ đầu tư đó đã thực hiện trước đó vì ông bà ta có câu: “Trăm nghe không bằng một thấy”.

Đối tác của chủ đầu tư trong dự án phải là những đơn vị có uy tín. Trên thực tế, dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm đương nhiên sẽ không cao.

Các phối cảnh 3D, nhà mẫu: Không nên để bị “lóa” mắt bởi các phối cảnh 3D, nhà mẫu. Khách hàng cần tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ các hạng mục trên phối cảnh 3D hay không.

Xem xét diện tích đất và chế độ sử dụng đất. Khách hàng phải căn cứ vào quyết định giao đất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để biết:

• Diện tích đất của dự án có thực sự đúng như diện tích đất mà chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hay không?;
• Đất dự án được sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn. Nếu đất dự án sử dụng có thời hạn thì hết thời hạn sử dụng đất, đất đó có thể bị thu hồi hoặc phải trả thêm tiền thuê đất để tiếp tục sử dụng.