Không phải ai cũng biết định giá cho thuê nhà. Nhiều chủ nhà do chưa biết cách định giá nhà cho thuê nên thường đưa ra giá cho thuê không chính xác so với giá cho thuê nhà của thị trường thực tế.
Có gia chủ thì đưa giá cho thuê nhà quá thấp, có người thì lại đưa ra giá cho thuê quá cao so với thị trường. Trong những người có nhà cho thuê, chỉ có một số ít gia chủ đưa đúng giá cho thuê của thị trường.
Trải qua hơn 11 năm trong lĩnh vực cho thuê nhà nói riêng và cho thuê bất động sản nói chung (Cho thuê nhà, mặt bằng, căn hộ, văn phòng, nhà xưởng…), tôi đã đúc kết được 2 cách để định giá cho thuê nhà khá chính xác so với giá cho thuê của thị trường tại thời điểm cho thuê.
Sau đây tôi có thể chia sẻ với các bạn 2 cách định giá nhà cho thuê:
Định giá cho thuê nhà bằng phương pháp giá cho thuê trung bình
Với cách định giá nhà cho thuê theo giá trị trung bình thì chúng ta sẽ “gom” các thông tin nhà cho thuê tại từng tuyến đường, từng khu vực để tổng hợp tất cả các thông số bao gồm: Vị trí, diện tích, kết cấu nhà, tình trạng nhà “mới hay cũ, có phải sửa sang gì không?”
Trong đó có 2 thông số mà bạn cần phải nắm rõ là: Diện tích sử dụng của căn nhà, và giá cho thuê của từng căn nhà. Thường thì giá cho thuê của từng căn nhà khi chủ nhà rao cho thuê chưa bao gồm thuế thu nhập cá nhân (VAT) liên quan đến việc đi thuê nhà.
Do vậy bạn cộng tất cả giá cho thuê của tất cả các căn trên tuyến đường đó ví dụ nó = X VNĐ hoặc USD. Nên quy đổi về 1 đơn vị tiền tệ hoặc VNĐ hoặc USD. Sau đó bạn cộng tất cả diện tích cho thuê của tất cả căn nhà trên tuyến đường đó lại với nhau ví dụ = Y.
Có 2 thông số này rồi thì giá cho thuê nhà sẽ = X/Y và biên độ giao động của giá cho thuê nằm vào khoảng +- 5%.
Khi có giá trị trung bình của nhà cần cho thuê thì mình lấy diện tích sử dụng của nhà cần cho thuê nhân với giá cho thuê trung bình mà mình vừa khảo sát tính toán.
Ví dụ thực tế cho phương pháp này:
“Trường hợp nhà đơn lẻ thì tính theo ví dụ dưới đây, trường hợp chưa có thông số thì tìm và cộng hết giá và diện tích của các căn nhà cho thuê tại cùng khu vực và cùng thời điểm để xác định”.
Tòa nhà cho thuê tại mặt tiền đường Phan Đình Phùng (Q.Phú Nhuận, TP HCM). Diện tích khai thác cho thuê là 2.700m2, giá cho thuê của thị trường là 17$/m2, Vậy giá cho thuê của tòa nhà sẽ = 2700*17$ = 45.900 $/tháng.
Định giá cho thuê nhà thông qua giá cho thuê văn phòng
Rất ít gia chủ biết cách định giá cho thuê nhà kiểu này, chỉ có những người trong nghề cho thuê nhà nhiều năm mới có thể biết cách định giá cho thuê nhà bằng cách thông qua cho thuê văn phòng.
Cụ thể như sau:
Như ta đã biết thì giá cho thuê nhà luôn = giá cho thuê/m nhân với diện tích sử dụng của căn nhà cần cho thuê. Ở phương pháp này thì giá cho thuê văn phòng mình cần phải biết rõ. Vậy giá cho thuê văn phòng xác định trên cơ sở nào?
Trên mạng hiện nay có một số chuyên trang cho thuê nhà, cho thuê văn phòng cập nhật giá cho thuê văn phòng chính xác theo từng thời điểm đó như VNREAL. Bạn có thể lấy thông tin từ những trang tin cậy đó.
Khi có giá cho thuê văn phòng bạn cần phải xác định được diện tích văn phòng cho thuê để từ đó có cơ sở tính giá cho thuê nhà. Lưu ý diện tích cho thuê nhà là diện tích sử dụng của căn nhà đó, mỗi căn nhà cho thuê nó gồm 2 loại hình bất động sản cho thuê: Phần thương mại “tầng trêt, tầng lửng” (nếu có), và phần diện tích văn phòng cho thuê, là các tầng phí trên.
Giá cho thuê thương mại tầng trệt thường = gấp đôi giá thuê văn phòng, và giá cho thuê tầng lửng = 2/3 giá cho thuê tầng trệt. Vậy giá cho thuê nhà sẽ = Giá cho thuê thương mại + Giá cho thuê văn phòng, cách tính giá cho thuê thương mại và giá cho thuê văn phòng như thế nào tôi đã trình bày rõ ở trên.
Cần lưu ý về việc xác định diện tích sử dụng để đưa vào tính giá cho thuê chính xác và hợp lý nhất. Đối với những căn nhà có hầm và sân thượng, phần hành lang thang máy, nhà vệ sinh, phần này sẽ không đưa vào để tính giá cho thuê nhà mà đây là tiện ích để làm tăng giá trị nhà cho thuê.
Đặc biệt lưu ý không nên tính giá cho thuê trên diện ích xây dựng, nếu bạn không muốn tính chi ly về diện tích sử dụng để cho thuê thì bạn lấy hẳn diện tích xây dựng trừ ra 25-30% diện tích hao hụt từ đó bạn sẽ có diện tích sử dụng.
Nói như vậy là vì có nhiều căn nhà thiết kế tối ưu nên phần diện tích hao hụt ít hơn. Hoặc bạn lấy diện tích xây dựng nhân với 70% của giá thuê thực tế của thị trường.
Ví dụ thực tế cho phương pháp này:
Nhà cho thuê mặt tiền Phan Xích Long (P2, Q. Phú Nhuận, TP. HCM)
Diện tích tòa nhà: 10x30m, kết cấu 1 hầm, 1 trệt, 1 lửng, 9 lầu. Vậy giá cho thuê của tòa nhà này tính như thế nào? Theo dữ liệu cập nhật của giá thuê văn phòng tại Phan Xích long là 17$/m và theo bản vẽ của tòa nhà thì ta có được diện tích của các sàn như sau: Tầng trệt 250m, tầng lửng 170m, tầng 2-9 diện tích 300m2/sàn, từ đây ta có thể tính được giá của từng phần như sau:
Phần giá tầng trệt = 17*2*250 = 8.500$
Phần giá tầng lửng = 2/3 giá tầng trệt = 8.500*2/3 = 5.700 $
Phần giá văn phòng từ tầng 2-9 là 8 sàn = 17*300*8 = 40.800 $
Vậy giá cho thuê của tòa nhà sẽ = Giá thuê tầng trệt + Giá thuê tầng lửng + giá thuê văn phòng = 8.500 + 5.700 + 40.800 = 55.000 $/tháng.
Trên là chia sẻ một số cách định giá cho thuê nhà mà tôi đã đúc kết được sau hơn 10 năm hoạt động trong nghề cho thuê bất động sản. Hy vọng qua bài viết này có thể giúp quý chủ nhà định giá được giá trị thực tế của nhà mình muốn cho thuê.
Chuyên gia cho thuê bất động sản Nguyễn Quốc Độ/VNREAL
Tin liên quan
Tags:
