Ai đang sử dụng đất cần biết dù không có sổ đỏ vẫn được hưởng đền bù và 4 quyền lợi khác

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

- Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau.

Dù đất không có Sổ đỏ, người sử dụng đất vẫn có những quyền lợi sau:

Thứ nhất, được bồi thường về đất

Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xác định 2 trường hợp không có sổ đỏ nhưng vẫn được hưởng bồi thường.

Với trường hơp đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 sẽ vẫn được xác định thuộc trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp 2 là không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận: 

Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.

"Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Về thời điểm sử dụng trước ngày 01/07/2004: Căn cứ trên các giấy tờ hiện người dân còn lưu trữ hoặc UBND xác định theo thực tế sử dụng đất. 

Thứ hai, được bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”

Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

 Thứ ba, được chuyển nhượng, tặng cho

Chỉ áp dụng khi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”

Thứ tư, được cấp giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Điều 3, Nghị định 53 /2017 thì người dân không có Sổ đỏ vẫn được cấp giấy phép xây dựng. Ngoài giấy tờ hợp pháp về đất đai, tùy thuộc vào từng loại công trình, để được cấp giấy phép xây dựng người có yêu cầu phải chuẩn bị thêm đơn đề nghị, bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt,…

Thứ năm, được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất

Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ”

Theo khoản 7 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.

Như vậy, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm: Không phải đất nào thu hồi cũng được đền bù đâu, có tới 5 trường hợp bị thu hồi nhưng không được tiền đền bù