Giá nhà, giá chung cư khu Đông Hà Nội đắt hay rẻ?  

Thời gian gần đây, nhiều bất động sản ở các khu trung tâm mới ở Hà Nội, đặc biệt phía Đông liên tục được đưa ra thị trường với mức giá không hề thấp hơn so với khu vực nội đô. Không ít người mua nhà băn khoăn khi cho rằng với mức giá 40 - 60 triệu/m2 chung cư ở khu vực mới phát triển hạ tầng như vậy là cao. 

PV Gia Đình Mới đã có buổi trò chuyện cùng bà Nguyễn Thu Hà - Giám đốc phát triển kinh doanh phân khúc Techcombank về giá và giá trị của một bất động sản.

PV: Một trong những vấn đề được nhiều người mua nhà quan tâm là, căn nhà/căn hộ mình mua có bị đắt? Làm thế nào để xác định một cách đơn giản nhất về giá và giá trị của căn nhà/căn hộ?

Bà Nguyễn Thu Hà: Công thức tính giá trị của căn nhà/ căn hộ cơ bản nhất là bằng các chi phí tạo nên sản phẩm, theo đó có 2 loại chi phí chính là chi phí để có quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng công trình trên đất. 

Theo công thức này thì giá trị của một căn nhà/ căn hộ bị ảnh hưởng trước hết bởi giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, giá trị của một căn nhà/căn hộ sẽ phụ thuộc vào những yếu tố như vị trí dự án, vì càng ở vị trí đẹp, “kim cương”, trung tâm, giá đất của những vị trí này sẽ càng cao; hay như yếu tố pháp lý vì một khu đất có đầy đủ giấy tờ sẽ có giá trị cao hơn những khu đất có cùng vị trí, cùng các yếu tố kỹ thuật nhưng không có đầy đủ giấy tờ pháp lý... 

Thứ hai, giá trị của một căn nhà/ căn hộ bị ảnh hưởng bởi chất lượng công trình. Những chi phí công trình xây dựng với chất lượng tốt, sử dụng chất liệu nội thất cao cấp.

Theo quan điểm của tôi, để phản ánh chính xác hơn giá trị của căn nhà/ căn hộ, cần áp dụng thêm một cách khác, đó là tính ra lợi ích tương đương khi sử dụng nó hoặc giá trị tích lũy tương lai của nó. 

Ví dụ: nếu căn nhà/ căn hộ được mua để ở thì giá trị của nó là giá trị sử dụng còn nếu căn nhà/ căn hộ được mua để đầu tư thì giá trị của nó tương đương với dòng tiền thu nhập mang lại cho người sử dụng bất động sản đó trong tương lai chiết khấu về thời điểm hiện tại (giá trị thương mại).

Nếu khả năng sử dụng hay dòng tiền thu nhập từ căn nhà/căn hộ càng cao thì giá trị của bất động sản đó càng cao và ngược lại. 

PV: Có nghĩa là giá trị của căn hộ, căn nhà không chỉ nằm ở giá nhà mà nằm ở tiềm năng mà nó mang lại, thưa bà?

Bà Nguyễn Thu Hà: Đó là lý do ta thấy những căn nhà/căn hộ được xây dựng trong một khu dự án được quy hoạch bài bản, kết nối giao thông thuận tiện, tạo nên môi trường sống xanh, sạch, ngoài nhiều tiện ích nội khu còn có những tiện ích ngoại khu, kết nối hạ tầng tốt như công viên, trường học, bệnh viện lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm trong các dự án không hội đủ các yếu tố đó. 

Hay những căn nhà/căn hộ có khả năng dễ dàng cho thuê với giá thuê cao lại được đánh giá có giá trị cao hơn những bất động sản không có khả năng tương tự.

Còn giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị. Về nghĩa rộng, giá cả của căn nhà/ căn hộ là số tiền phải trả để sở hữu căn nhà/ căn hộ đó. Giá cả được hình thành trên cơ sở giá trị hàng hóa nhưng có thể lên xuống cao hơn hoặc thấp hơn hoặc ngang bằng với giá trị do giá cả còn bị tác động bởi nhiều yếu tố như cung, cầu, tính chất, tiềm năng của thị trường, tâm lý và xu hướng của người mua, người bán, mức độ hiểu biết thông tin của người tham gia thị trường.

PV: Vậy ngoài nhu cầu về vị trí, giá tiền, khách hàng cần phải lưu ý thêm điều gì nữa khi mua căn nhà hay căn hộ? 

Bà Nguyễn Thu Hà: Khi mua một căn nhà hay căn hộ, điều quan trọng đối với người mua là cần tìm hiểu kỹ về giá trị thật của bất động sản mà mình định mua và cả các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá cả của bất động sản đó. 

Giá trị thật của bất động sản như trao đổi ở trên không chỉ nằm ở giá trị đất và chất lượng xây dựng mà còn do công năng, tiện ích sử dụng, giá trị thương mại (khả năng cho thuê, tạo dòng tiền thu nhập) của bất động sản đó quyết định.  Người mua cũng cần nghiên cứu kỹ về tiềm năng tăng trưởng của thị trường loại hình bất động sản mà mình định mua, các yếu tố cung, cầu ảnh hưởng đến thị trường đó. 

Việc hiểu rõ về giá trị thật của bất động sản cũng như những yếu tố ảnh hưởng đến giá cả sẽ giúp người mua tận dụng được những cơ hội tốt của thị trường để mua được những căn nhà/ căn hộ với giá cả hợp lý so với giá trị thực.

PV: Ở một số khu đô thị như Ocean Park, việc định giá ngôi nhà đã khác trước kia, ngôi nhà không chỉ là căn hộ sinh sống mà còn là không gian, tiện ích, hạ tầng xung quanh. Bà có nhận xét gì về cách tư duy này? Liệu có nên mua nhà giá cao vì đính kèm các tiện ích?

Bà Nguyễn Thu Hà: Những khu đại đô thị như Ocean Park ở phía Đông thực chất không phải một mô hình đô thị mới. Mô hình đô thị khép kín “compound” hay “one-stop-shop” đã xuất hiện ở rất nhiều thành phố phát triển ven 2 bờ sông như Hà Nội của chúng ta. 

Khi thu nhập tăng lên, xã hội phát triển thì nhu cầu an sinh cũng tăng lên, những ưu tiên cho một không gian xanh rộng rãi, có cây có nước, không khí thoáng đãng sạch sẽ khác hẳn với nội đô bụi bặm càng ngày càng được đề cao. 

Đó là lý do vì sao khu phía Đông Hà Nội được đánh giá cao và các chủ đầu tư lớn đưa tới đây các đại dự án như Ocean Park với đặc trưng thành phố biển hồ nước mặn, hay các đô thị khác với không gian xanh bạt ngàn…

Bạn sẽ thấy ở phía Đông Hà Nội, mô hình đô thị khép kín và toàn diện sẽ ngày càng phát triển, nơi tất cả những nhu cầu của cư dân đều tập hợp xung quanh khuôn viên nội khu và ở trong khoảng cách đi bộ.

PV: Techcombank là ngân hàng chính giải ngân người mua nhà ở khu vực bất động sản phía Đông đang rất sôi động. Theo bà, chân dung người dân chuyển sang khu vực này được mô tả thế nào?

Bà Nguyễn Thu Hà: Với những gì mà tôi quan sát được, chân dung người mua nhà ở khu vực bất động sản phía Đông là những người mong muốn nâng cao chất lượng cuộc sống của mình, trải nghiệm trọn vẹn phong cách “resort-living”. 

Họ đánh giá cao giá trị sử dụng của ngôi nhà mà họ sở hữu, điều này đi liền với chất lượng xây dựng của dự án, các tiện ích cao cấp nội khu, ngoại khu, kết nối hạ tầng thuận tiện được bảo chứng bởi danh tiếng và uy tín của chủ đầu tư.

Một ví dụ cho nhóm chân dung này chính là những người làm các công việc tự do như kinh doanh, bán hàng online. Đây chính là những người chủ yếu làm việc ở nhà, có thể dành nhiều thời gian chăm lo cho gia đình. 

Họ là những người quan tâm tới nhu cầu an sinh: sáng có khuôn viên để dậy sớm đi bộ thể dục, có thể dạo ăn sáng ngay trong khoảng cách đi bộ, họ muốn cho con đi học ngay trong phân khu, học trong hệ thống Vinschool, các trường quốc tế với phong cách giáo dục tiên tiến và cởi mở hơn. 

Một ví dụ khác là nhóm khách hàng đến từ các tỉnh thành lân cận phía Đông Hà Nội như Hải Phòng, Quảng Ninh. Khu Đông là vị trí cửa ngõ ra vào thành phố Hà Nội, cũng là vị trí thích hợp cho những người ở tỉnh khác lên thành phố làm việc nhưng cũng muốn tiện đường về thăm quê nhà.

Bên cạnh nhóm chân dung nêu trên, trong số những khách hàng sở hữu bất động sản khu Đông, còn có chân dung những người đầu tư lâu dài, những người am hiểu thị trường, không đầu tư ngắn hạn hay lướt sóng. Họ đánh giá cao giá trị thương mại tiềm năng của bất động sản khu này và muốn tận dụng cơ hội thị trường để sở hữu bất động sản ở đây với mức giá hợp lý.

PV: Bà đánh giá như thế nào về vai trò của những khu đô thị như vậy trong thay đổi quan điểm của người dân về chọn nơi an cư?

Bà Nguyễn Thu Hà: Bằng việc phát triển những khu đô thị này, những chủ đầu tư kể trên muốn đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư khi dân số nội đô đang ngày càng tăng lên. Và bằng việc tới sớm, những cư dân mua nhà phía Đông sẽ là những người đầu tiên cùng tạo lên cộng đồng nơi đây, cộng đồng của những người ưu tiên tận hưởng cuộc sống bên ngoài những ồn ã đô thị. 

Hiển nhiên đối với họ, việc định giá ngôi nhà đã khác trước kia. Họ đề cao giá trị sử dụng của ngôi nhà thể hiện qua không gian, môi trường, tiện ích hạ tầng xung quanh.

Tôi nghĩ rằng tư duy định giá ngôi nhà mình mua không chỉ dựa trên giá trị đất, giá trị xây dựng mà còn dựa trên giá trị sử dụng đã trở thành xu thế tất yếu. 

Lý do tại sao các cư dân các khu đô thị phía Đông sẵn sàng trả mức giá hợp lý để sở hữu những bất động sản nơi đây vì họ hiểu rõ giá của bất động sản được hình thành dựa trên giá trị của bất động sản.

Trân trọng cảm ơn bà!