Chuyên gia tài chính: Thời điểm tốt nhất để đầu tư phân khúc bất động sản khu Đông Hà Nội

 Xét nội tại kinh tế Việt Nam thời gian qua cũng như thời gian tới, dòng tiền trong cư dân vẫn dẫn - dịch chuyển vào một số kênh chính: Chứng khoán- vàng; bất động sản và tiết kiệm ngân hàng. Trong đó, đầu tư bất động sản vẫn luôn là kênh hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong bối cảnh kênh gửi tiết kiệm kém dần sự hấp dẫn. 

PV Gia Đình Mới đã có buổi trò chuyện cùng TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia về kênh đầu tư này trong thời điểm hiện tại.

Thị trường BĐS “rón rén" phục hồi

PV: Với những tín hiệu tích cực từ vĩ mô và đà giảm lãi suất, ông có cho rằng thị trường BĐS đã chạm đáy và đang trên đà hồi phục?

TS Lê Xuân Nghĩa: Dự báo khủng hoảng thị trường bất động sản đã được đưa ra nhưng không thể tránh được. Theo đó, bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. 

Lần khủng hoảng trước đây là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung. Trong bối cảnh đó doanh nghiệp lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng”.

Chúng tôi theo dõi xem niềm tin thị trường có phục hồi khi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Mới đây nhất một Tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng. Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng.

Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V.

Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia tới tận doanh nghiệp. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao. 

Chính phủ cũng cần quyết liệt tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia của các doanh nghiệp. 

PV: Tâm lý các nhà đầu tư bất động sản hiện nay đang như thế nào, thưa ông?

TS Lê Xuân Nghĩa: Việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù ổn định hơn nhưng vẫn còn khá thận trọng, nhất là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây. 

Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả.

Thị trường bất động sản đang được tiếp thêm niềm tin từ những chính sách mới. Hy vọng rằng, với chính sách hỗ trợ đã và sẽ được ban hành, sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ hiệu lực pháp lý, tăng tính thực thi để phá tan "cục máu đông", giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục và phát triển bền vững.

Mạnh tay đầu tư khi thị trường trầm lắng

PV: Vậy, theo chuyên gia, bất động sản nói chung có phải là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền với nhà đầu tư thời điểm này?

TS Lê Xuân Nghĩa: Thị trường bất động sản vận hành theo quy luật, cho dù có thời điểm quy luật cũ bị “chệch” nhưng cũng sẽ chệch rất ít. Từ năm 2016, tôi đã có dự đoán về tình hình thị trường bất động sản năm 2021 - 2023 rơi vào trầm lắng. Điều đó đã xảy ra. Giai đoạn này hiện vẫn tiếp tục trầm lắng, khả năng sang năm 2024 mới ‘ấm’. 

Thị trường bất động sản trầm lắng chính là lúc đầu tư kênh này an toàn nhất vì giá đang ở mức thấp nhất. Đầu tư bất động sản là kênh đầu tư trung - dài hạn. Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính dài hơi, thị trường cũng sẽ sàng lọc những nhà đầu tư không chuyên.

Khi dòng tín dụng ngân hàng hạn chế đổ vào lĩnh vực bất động sản, các chủ đầu tư sẽ kẹt dòng vốn, nên việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cho khách hàng cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo chi tiêu của doanh nghiệp. Do đó, việc sở hữu bất động sản giai đoạn này cũng được hưởng lợi nhiều hơn.

Song nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ càng để xuống tiền đúng nơi, lựa chọn những sản phẩm phù hợp, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Tôi lấy ví dụ như ở thị trường bất động sản Hà Nội, đầu tư vào một số phân khúc ở bất động sản khu Đông Hà Nội thời điểm này chính là thời điểm tốt nhất.

PV: Cơ sở nào để ông có nhận định đầu tư vào khu Đông Hà Nội hiện nay là thời điểm vàng? 

TS Lê Xuân Nghĩa: Đó là dựa vào tình hình thị trường bất động sản như tôi vừa phân tích và dựa vào triển vọng phát triển bất động sản ở khu Đông Hà Nội.

Tôi đánh giá cả về phương diện phong thủy, phân bố dân cư, công nghiệp, cơ sở hạ tầng, phía Đông Hà Nội đầy tiềm năng, lớn hơn nhiều so với phía Tây. 

Chúng ta thấy hầu hết các Thành phố trên thế giới đều nằm bên trái (tức tả ngạn sông), hoặc bắt đầu từ tả ngạn sông. Theo vòng quay của Trái Đất, tả ngạn cao hơn hữu ngạn, nguy cơ lụt lội thường ít hơn.

Hà Nội nằm bên trái sông Hồng (tức là tả ngan) có lẽ vì lý do lịch sử chống ngoại xâm trước đây. Rất nhiều nhà nghiên cứu bất động sản nước ngoài vào Việt Nam đều đặt câu hỏi tại sao lại không mở rộng Hà Nội ra phía Đông. Thậm chí có những người trình dự án đầu tư chục tỷ đô la để xây dựng Bắc sông Hồng khi họ nhìn thấy tương lai phát triển tốt nhất, không bị bế tắc về đường giao thông đường thủy bộ, nhất là đường đi xuống biển và nó thuận lợi cho Thành phố gắn liền phát triển công nghiệp, bởi vì dân cư lâu dài của Hà Nội chủ yếu là dân cư công nghiệp.

Hiện nay, phát triển khu Đông là lựa chọn đúng đắn của nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Trong quy hoạch mới của TP Hà Nội rất chú trọng phát triển bên kia sông Hồng, coi đó như hướng phát triển chủ chốt của Hà Nội. Chính phủ và Hà Nội tập trung nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng. Về nguyên tắc, cơ sở hạ tầng đi tới đâu thì đô thị mới đi tới đó. Gắn liền với cơ sở hạ tầng sau đó sẽ là hạ tầng dịch vụ khác như y tế, giáo dục, điện nước, dịch vụ công nghiệp… Triển vọng phát triển bất động sản phía Đông Hà Nội về lâu dài là rất lớn.

Trước mắt do những điều kiện còn hạn chế như về giao thông, cầu bắc qua sông Hồng chưa nhiều, sắp tới có thêm đường vành đai 4, hoàn thiện các cầu sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư bất động sản khu Đông.

Sau khi các hệ thống giao thông hoàn chỉnh, các đô thị mới hình thành, đòi hỏi thêm dịch vụ trường, bệnh viện, điện, nước… Khi các hạ tầng dịch vụ đó hoàn thiện, sức lôi cuốn phía Đông Hà Nội sẽ mạnh mẽ hơn phía Tây. 

Bên cạnh đó, yếu tố chủ đầu tư, pháp lý, tầm nhìn cũng tác động tới giá trị của bất động sản. Tôi đánh giá các nhà phát triển các dự án bất động sản khu Đông Hà Nội thường là những người có tầm nhìn về bất động sản tốt, có kinh nghiệm phát triển dự án cao cấp, những dự án gắn liền môi trường sống xung quanh khá tốt, đẹp, ấn tượng. 

Theo tôi, các nhà phát triển bất động sản nếu phát triển phía Đông cần chú ý hơn đến môi trường sống xung quanh, làm các công trình dịch vụ công cộng như dự án của Vingroup là rất tốt.

                                           Trân trọng cảm ơn ông!

                                                                                                 Việt Hưng (thực hiện)