Cùng đi làm Sổ đỏ cho 2 mảnh đất, nhưng lạ là quyền lợi của mỗi mảnh đất lại khác nhau, một nguyên nhân ít ai biết

Theo pháp luật đất đai hiện hành, tùy vào thời gian bắt đầu sử dụng đất mà người đang sử dụng có những quyền lợi nhất định khi làm Sổ đỏ.

3 mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất gồm:

- Đất sử dụng trước ngày 15/10/1993

- Đất sử dụng trước ngày 01/7/2004

- Đất sử dụng trước ngày 01/7/2014.

1. Sử dụng đất trước ngày 15/10/1993

1.1. Ngày 15/10/1993 là ngày gì?

Ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.

1.2. Quyền lợi khi sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993

* Với những mảnh đất được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì hiện nay sẽ được cấp Giấy chứng nhận Sổ đỏ, Sổ hồng và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đó là 4 trường hợp:

- Mảnh đất được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Mảnh đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Mảnh đất có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Mảnh đất có các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

* Với những mảnh đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cũng tùy từng trường hợp mới được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu mảnh đất không vi phạm đất đai như lấn, chiếm,… thì có thể được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất tối đa chỉ 50%.

Nếu mảnh đất có vi phạm pháp luật đất đai thì vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nhưng phải đóng tiền sử dụng đất tối đa 100%.

2. Sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004

2.1. Ngày 01/7/2004 là ngày gì?

Ngày 01/7/2004 là ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành.

2.2. Sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 có quyền lợi gì?

Trường hợp 1: Sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004

Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 Luật Đất đai 2013.

- Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp theo quy định tại hai trường hợp trên thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp, diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (*).

- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (**).

- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại mục (*), (**)

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định rtrthì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận như trường hợp 1.

3. Sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014

3.1. Ngày 01/7/2014 là ngày gì?

Ngày 01/7/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.

3.2. Sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 có quyền lợi gì?

Trường hợp 1: Sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014

Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,

- Không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật (theo khoản 5 Điều 100 Luật Đất đai 2013).