Xu hướng 'All in-one': Sự 'lột xác' của bất động sản du lịch 2020

Bất động sản du lịch đang phát triển mạnh mẽ ở Việt Nam không chỉ riêng 28 tỉnh, thành phố có biển, mà còn mở rộng sang các địa phương khác. Thời gian qua, nhiều mô hình mới xuất hiện làm đa dạng hơn về các sản phẩm bất động sản du lịch như căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, mô hình all - in - on, nhà liền kề ven biển, shophouse, hay hình thức sở hữu kỳ nghỉ chia sẻ.

Sự phát triển mạnh mẽ của các mô hình mới này tại Việt Nam đang góp phần đa dạng các sản phẩm và cũng dự báo xu hướng phát triển bất động sản du lịch trong năm 2020 và những năm tới.

Để hiểu rõ về câu chuyện này, Cà phê cuối tuần giới thiệu các chuyên gia: Ông Robert McIntosh, Giám đốc điều hành CBRE Hotel châu Á - Thái Bình Dương; GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Văn Dũng Chinh, Chủ tịch CLB Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa.

Xu hướng lên ngôi của những mô hình mới 

Ông Văn Dũng Chinh: Thị trường bất động sản du lịch hiện nay đang có sự sàng lọc diễn ra trên quy mô lớn. Độ chậm của thị trường là có. Nguyên nhân là bởi hành lang pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel vẫn chưa được Quốc hội thông qua.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp địa ốc cũng có những cẩn trọng, khắt khe hơn trong việc đưa ra chiến lược và sản phẩm mới. Bất động sản du lịch hiện nay đang ghi nhận các hệ sinh thái mới như ở các tỉnh như Ninh Thuận, Quy Nhơn.

Trong khi condotel đợi tháo gỡ về pháp lý, các doanh nghiệp địa ốc đã nhanh nhạy trong việc cung ứng ra nhiều mô hình đầy ấn tượng như hệ sinh thái nghỉ dưỡng hay Apartment Hotel… một sản phẩm được tích hợp nhiều công năng, phù hợp với các thị hiếu đa dạng khác nhau.

Điều này cũng tạo ra sự hứng khởi cho nhiều nhà đầu tư, nhất là trong thời điểm, họ cảm thấy không an tâm với pháp lý của một số mô hình bất động sản du lịch.

Có thể nói, thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam đi sau nhiều nước trong khu vực ở châu Á. Nhưng chỉ trong thời gian ngắn, 10 năm trở lại đây, các doanh nghiệp liên tục xây dựng ý tưởng mới để triển khai dòng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phù hợp với sự phát triển của du lịch đang có tốc độ phát triển như vũ báo hiện nay. Để theo kịp thị hiếu, thích ứng với xu hướng toàn cầu hóa thì việc doanh nghiệp tạo ra các mô hình du lịch nghỉ dưỡng mới đa dạng là điều tất yếu.

Chúng ta có tài nguyên thiên nhiên đẹp, đường biển kéo dài, khí hậu thuận lợi. Song song với đó, các dự án du lịch nghỉ dưỡng cũng cần phải có sự đầu tư bài bản, hiện đại, bền vững.

Và điều này doanh nghiệp Việt đang có cách làm đúng hướng và tốt. Điển hình như Vingroup đã tạo ra chuỗi hệ sinh thái đầy ấn tương, Cocobay cũng đóp góp loại hình rất thành công. Hay Crystal Bay cũng liên tục tung ra sản phẩm bất động sản phức hợp, mang yếu tố trải nghiệm phù hợp với không gian của gia đình và du lịch.

GS. Đặng Hùng Võ: Các dự án bất động sản du lịch hiện nay đang triển khai mô hình all - in - one, đó là mô hình tập trung cao nhất của bất động sản đa công năng. Bởi vì rõ ràng, mô hình có thể đáp ứng bất kỳ việc gì mà nhu cầu trên thị trường đang cần.

Đây là nơi nghỉ lưu trú cho khách du lịch, là nơi thích hợp cho các hộ gia đình trải nghiệm vì phù hợp với cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của chính họ. Hoặc có thể cho thuê dài hạn làm văn phòng… Mô hình all - in - one đang thể hiện ưu điểm vượt trội cao nhất của một bất động sản đa công năng.

Trước đây, condotel từng “làm mưa làm gió” trên thị trường. Nhưng mô hình này mới chỉ để ở hoặc cho thuê lưu trú. Đến nay, mô hình all - in - one đã mang tới sự tối đa về công năng sử dụng. Hiện nay, không ít doanh nghiệp đã triển khai mô hình này.

Rõ ràng, với việc tạo ra một căn hộ bao gồm: 1 phòng để ở, 1 phòng cho thuê và 1 phòng có thể làm văn phòng thì công năng rất tối ưu. Đây cũng là quy luật phát triển tất yếu của thị trường. Là biểu hiện cao nhất của nền kinh tế chia sẻ.

Ông Robert McIntosh: Trong 2 năm vừa qua, ngành du lịch Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng khách du lịch quốc tế bình quân đạt 27%, nằm trong số những quốc gia có đà tăng trưởng cao nhất khu vực Đông Á. Nhu cầu du lịch tăng, lượng khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng nhiều, do đó nếu Việt Nam có thể cải thiện về cơ sở hạ tầng thì dư địa phát triển bất động sản du lịch trong tương lai vẫn còn rất lớn.

Ở Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều dự án mới và các chủ đầu tư cũng đưa vào rất nhiều yếu tố mới sáng tạo để có thể nâng cao lợi nhuận của mình như bổ sung thêm các loại hình khách sạn du lịch mới. Xu hướng sẽ còn phát triển trong tương lai đó là khách sạn có diện tích ở nhỏ hơn nhưng tăng diện tích không gian chung để tương tác tốt hơn.

Các dự án bất động sản du lịch do đó trở nên xanh hơn, dễ xây dựng hơn, tiêu thụ năng lượng ít hơn những vẫn đem lại sự khác biệt giữa các dự án. Đặc biệt là các dự án này đáp ứng được lối sống, sở thích của khách lưu trú, đây là xu hướng đang phát triển trên toàn cầu.

Xu hướng trải nghiệm tác động tới các mô hình dun lịch 

GS. Đặng Hùng Võ: Du lịch đã đến thời đổi thay. Người ta không chỉ đi tham quan ngắm cảnh đẹp. Họ đi du lịch nhưng hướng tới tính văn hóa, nhân văn, trải nghiệm nhiều hơn. Đó cũng là xu thế tất yếu. Đến bây giờ, du lịch không còn dựa hoàn toàn vào điều kiện tự nhiên, vào thắng cảnh, hay di tích lịch sử. Đã đến lúc, con người muốn tìm kiếm một chiều sâu.

Doanh nghiệp phát triển bất động sản hay các nhà đầu tư sẽ buộc phải thay đổi chiến lược mới. Bởi du lịch sẽ không dừng lại căn hộ đơn độc mà phải có tính năng tạo ra sự trải nghiệm. Trước đây, du lịch Việt Nam hướng tới đảm bảo lưu trú là chính, tập trung khai thác ở những nơi có tiềm năng du lịch phát triển hoặc nơi có tiềm năng chưa khai thác.

Nhưng hiện tại, người ta đi du lịch vì muốn khảo cứu văn hóa. Có người đi du lịch để tìm cảm hứng viết truyện, viết tiểu thuyết hay sang tác nhạc. Điều đó buộc phải thay đổi cách thức trong tạo ra mô hình mới.

Du lịch trong bối cảnh toàn cầu hóa, thì cần sự xuất hiện của nhiều mô hình mới mang lại đa dạng sự lựa chọn cho du khách. Câu hỏi đặt ra cho sản phẩm du lịch: Làm thế nào để tạo ra sản phẩm phù hợp với khách hàng? Làm thế nào để đa dạng hóa các mô hình du lịch hiện nay?

Ông Robert McIntosh: Phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện nay không chỉ đặt mục tiêu dự án đó đạt tầm quốc tế mà bên cạnh đó phải phục vụ được nhu cầu trải nghiệm, văn hoá của du khách. Tức là phải làm sao để khi khách du lịch tới Việt Nam họ phải cảm nhận được những nét văn hoá và tính bản địa của Việt Nam, cảm nhận nơi họ đang nghỉ dưỡng giàu bản sắc Việt Nam.

Bởi đa số khách du lịch hiện nay đều có sở thích trải nghiệm mang tính cá nhân hoá, đặc biệt họ thích gần gũi với văn hoá địa phương. Chính vì thế bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam cần phải phân biệt rõ ràng hướng phát triển của các phân khúc: Thứ nhất là phân khúc bất theo tiêu chuẩn thông thường, bình dân; thứ hai là phân khúc cao cấp mang tính chuyên biệt, chuyên nghiệp hoá như phục vụ thế hệ Y, phục vụ khách theo quốc gia, khu vực cụ thể hoặc có những trải nghiệm khác biệt về thể thao, chăm sóc sức khoẻ…

Xu hướng bất động sản phục vụ lối sống là xu hướng trên toàn cầu và ngay cả các thương hiệu du lịch lớn cũng chia các phân khúc để tăng cường tính trải nghiệm cho khách hàng và đặc biệt là tạo cơ hội để khách lưu trú có thể tương tác để tăng cảm xúc cho họ.

Có thể khẳng định xu hướng của bất động sản du lịch trong tương lai chính là chuyên biệt hoá, xanh hơn, trải nghiệm nhiều hơn. Để theo được xu hướng này, các nhà phát triển cần có tầm nhìn dài hạn hơn để đi trước và đón đầu các cơ hội.

Nhà phát triển thay đổi để đón cơ hội 

Ông Văn Dũng Chinh: Là người tham gia vào thị trường bất động sản, tôi đánh giá sự chuyển hướng đầy sáng tạo trong việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch mới. Nó thể hiện tư duy, tầm nhìn rất là xa của doanh nghiệp Việt Nam. Từ đó cũng cho thấy, chúng ta đang dần thu hẹp khoảng cách với nhà phát triển dự án trên thế giới.

Chắc chắn rằng, các mô hình sản phẩm này sẽ thu hút được nhiều khách du lịch nhất là ở thời điểm họ còn phân vân và chần chừ, bởi họ thấy được sự mới mẻ.

Hơn nữa, Việt Nam đang có văn hóa đầu tư và văn hóa tiêu dùng mới, hướng tới đối tượng khách hàng trẻ từ 25 - 35 tuổi. Như vậy, các doanh nghiệp đã thể hiện sự thích ứng tốt, với mục tiêu đạt được lượng khách lớn. Đây là xu hướng tất yếu của doanh nghiệp phải đi. Đương nhiên, những doanh nghiệp nào đi nhanh mà xây dựng các sản phẩm chiến lược này sớm sẽ sở hữu lợi thế cạnh tranh tốt.

Bất động sản du lịch gắn liền với phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là du lịch. Những năm gần đây, du lịch Việt đang có tốc độ tăng trưởng rất tốt. Đây là tiền đề cho bất động sản du lịch phát triển.

Mặc dù hiện tại, phân khúc còn nhiều điểm nghẽn, còn chững lại nhưng chắc chắn sẽ có thể hiện ấn tượng trong tương lai. Điểm rơi sẽ ở năm 2023 - 2025 và tôi tin rằng thị trường sẽ vận động theo hướng đi lên. Để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển hơn nữa thì chính phủ phải có hàng lang pháp lý tốt để tạo bệ đỡ cho một sản phẩm hoàn hảo.

GS. Đặng Hùng Võ: Hiện nay, có hai luồng khách du lịch tại Việt Nam là khách trong nước và quốc tế. Trong đó, luồng khách du lịch quốc tế bao giờ cũng sẽ yêu cầu tiện nghi, tiện ích nhiều nhất cho mỗi chuyến du lịch. Để đáp ứng nhu cầu đó thì đương nhiên đòi hỏi các dự án phải mang tính tổ hợp.

Tương tự, dòng khách hạng sang trong nước đang tăng cao, nhu cầu của họ về chất lượng nơi cư trú, dịch vụ, du lịch cũng không thể thấp, nhu cầu được hưởng thụ ngày một cao hơn. Như vậy, điểm đến nào đáp ứng được các tiêu chí của khách du lịch thì họ sẽ lựa chọn nghỉ lâu dài và có thể quay lại trong lần tiếp theo.

Do đó, để phát triển một dự án bất động sản du lịch, mô hình hay sản phẩm phẩm mới, chủ đầu tư phải tạo ra được sự khác biệt để có thể cạnh tranh, thu hút du khách, giữ chân được du khách. Điều đó phụ thuộc vào việc chủ đầu tư phải xác định đối tượng khách du lịch của mình là ai, khách tiêu dùng trung bình hay hạng sang, đến từ châu Âu, châu Á hay khách trong nước.

Chủ đầu tư phải có dự án thoả mãn với một số yếu tố như: Điểm khác biệt với các quốc gia trên thế giới, có kiến trúc đẳng cấp, khu vui chơi giải trí mới lạ, thỏa mãn không chỉ sự tiện dụng, tiện lợi, tiện nghi mà còn bao gồm cả yếu tố nhân văn. Có thể nói, khách du lịch chính là yếu tố quyết định sự thành công của một dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Doanh nghiệp phải hiểu được cốt lõi vấn đề này mới có thể thành công khi phát triển dự án. 

Ông Robert McIntosh: Xu hướng trên thế giới hiện nay cho thấy dòng vốn đổ vào phân khúc bất động sản du lịch cấp cao, đặc biệt là các thị trường có chỉ số phát triển tốt trong khu vực. Bất động sản du lịch cũng là một kênh đầu tư hấp dẫn và là một sản phẩm thể hiện phong cách sống của tầng lớp khá giả trong những năm gần đây.

Nhiều thương hiệu nổi tiếng thế giới đã có mặt tại Việt Nam từ lâu, và Việt Nam là một trong những thị trường tốt đối với nhà đầu tư nước ngoài. Lợi nhuận khi đầu tư vào thị trường bất động sản khách sạn và nghỉ dưỡng cao hơn nhiều so với các phân khúc khác. Thị trường Việt Nam tương đối ổn định và đầu tư ít rủi ro hơn. So với khả năng thanh toán và sức hấp dẫn thì các thị trường như Hồng Kông, Tokyo, Singapore tốt hơn nhiều nhưng lợi nhuận đem lại không cao bằng thị trường Việt Nam.

Do đó, với các dự án mới chỉ cần có chất lượng tốt, được xây tại vị trí phù hợp, có tiềm năng hút khách du lịch khi đi vào hoạt động thì khả năng thu hút khách sẽ vẫn cao. Song song đó, các yếu tố kích cầu vĩ mô, chiến lược marketing phù hợp của các chủ đầu tư và sự đa dạng hóa trong sản phẩm của các dự án sẽ giúp duy trì sự tăng trưởng cho thị trường.

Với những xu hướng như đã phân tích, tôi cho rằng, các nhà phát triển bất động sản du lịch hiện nay cần phải tập trung nhiều hơn vào yếu tố Việt Nam cho các khách sạn, khu nghỉ dưỡng của mình trong tương lai.

Xin cảm ơn các chuyên gia!