Thị trường bất động sản Hà Nội được mổ xẻ gốc rễ về nhu cầu người mua nhà cũng như tìm "điểm rơi" của giá cả trong workshop với chủ đề “Chỉ dấu nào cho thị trường chung cư năm 2023” do Tập đoàn One Mount tổ chức ngày 29/3.

Bà Nguyễn Quỳnh Hương, Giám đốc truyền thông One Mount đánh giá, bất động sản phân khúc chung cư vô cùng tiềm năng nhưng có nhiều “điểm đau” ở trong thị trường. Bởi vậy, nhà đầu tư cần những nguồn tin chính thống, nghiên cứu sâu để đưa ra được xu hướng đúng.

“Năm 2022 thị trường bất động sản gặp những tổn thương rất lớn. Điều mất mát nhiều nhất chính là niềm tin. Khi người mua nhà không còn tin môi giới, còn môi giới không còn tin chủ đầu tư. Và trong thị trường không còn niềm tin thì người hiệt hại nhất chính là người mua nhà. Có thể họ sẽ bỏ lỡ đi một cơ hội mua nhà đã chờ đợi cả thập kỷ hoặc một cơ hội bán nhà tốt”, bà Nguyễn Quỳnh Hương nhận định.

Giá chung cư tăng phi mã, vì sao?

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho rằng, tốc độ tăng trưởng giá chung cư đang ở mức cao nhất trong 5 năm qua. Từ 2017-quý 4/2022 giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng trưởng trung bình 13,8% hàng năm.

Trong đó khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng trưởng nhiều nhất. Khu vực Văn Giang- Hưng yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/năm, tiếp theo là khu Đông Hà Nội (Bao gồm quận Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Khu vực phía Tây và phía Bắc tăng trung bình 7%/năm.

Theo ông Tiến, thời gian tới giá chung cư không có chuyện giảm mà tiếp tục tăng cao. Trong 5 năm gần nhất, giá bán phân khúc chung cư sơ cấp tại Hà Nội dự báo tăng 7%/năm còn phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất với tốc độ 12-19%/năm.

Lý giải việc tăng giá “chóng mặt” này, ông Tiến chỉ rõ do nhu cầu cao hơn rất nhiều so với nguồn cung. Trong khi đó các chủ đầu tư hạn chế ra hàng trong thời điểm này, lượng hàng bán chủ yếu là sản phẩm đã ra mắt từ trước. Những chung cư hiện hữu trong thời gian tới đều đã được chủ đầu tư quy hoạch rất bài bản, làm hạ tầng chuẩn chỉnh. 

Giá chung cư tăng phi mã cuối 2020 và 2021 đến từ nhiều yếu tố, quỹ đất hiện tại không còn nhiều. Sản phẩm chung cư hiện tại chủ yếu nằm ngoài vành đai 3, rất nhiều dự án nếu có vẫn vướng quy hoạch, chưa thể triển khai được. Với quỹ đất hạn hẹp và chủ đầu tư lớn nên mặt hàng mới đều định vị phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp trở lên.

Cùng chung quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing nói: “Điểm danh tất cả các yếu tố để giá căn hộ chung cư có thể tụt xuống sẽ thấy là không thể đếm được. Các dự án Luật còn bàn cãi, hành lang pháp lý chưa đầy đủ, quỹ đất không còn, chi phí vật liệu cũng tăng theo thời gian, thuê các đối tác hàng đầu trên thế giới, lương của họ cũng thay đổi... Nên thị trường tăng giá là tất yếu". 

Phân khúc cao cấp là xu hướng chủ đạo và luôn... hot

Từ khảo sát hàng ngàn hộ dân ở Hà Nội, các chuyên gia của OneHousing phác thảo chân dung người mua nhà để ở tại Hà Nội là người mong muốn nâng cao chất lượng cuộc sống, quan tâm đến gia căn hộ, danh tiếng chủ đầu tư và các tiện ích.

Khảo sát hơn 400 người đã mua và có ý định mua nhà chung cư tại Hà Nội Quý 4/2022 cho thấy có 57% mua chung cư để ở, 43% mua chung cư để đầu tư, tập trung vào các dự án có tiềm năng tăng giá, chính sách tiến độ thanh toán tốt.

Phân khúc trung cấp và cao cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung với 880 căn trung cấp và 860 căn cao cấp. Chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến vành đai 3 và vành đai 3.5. Hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart city chiếm đến hơn 50% giao dịch căn hộ trung và cao cấp trên toàn thị trường.

Theo dự báo của OneHousing, khu Đông và Văn Giang- Hưng Yên đạt 46%, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên.

Trong 3 năm tới, Masterise Home và Vinhomes sẽ dẫn đầu thị trường về số lượng nguồn cung tương lai với hơn 27.000 và hơn 24.600 ngàn căn hộ được tung ra thị trường. Tổng lượng căn hộ của 2 chủ đầu tư chiếm 51% lượng chung cư của cả Hà Nội trong thời gian tới.

Ông Trần Quang Trung đánh giá, Việt Nam là một trong những quốc gia có tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất, có khoảng 35 triệu tầng lớp trung lưu. Người dân Việt Nam vẫn lựa chọn kênh bất động sản là kênh đầu tư an toàn.

Khu Đông trở thành “điểm nóng”mới của thị trường bất động sản Hà Nội?

Theo OneHousing, bất động sản Hà Nội mở rộng về phía Đông rất rõ. “Trước kia, phần lớn người lớn tuổi đang ở trung tâm Hà Nội còn nặng nề tư duy qua sông cách trở, thành rào cản lớn. Do đó khu vực phía Đông khó phát triển. Thực tế trong thời gian gần đây khảo sát tệp khách hàng trẻ thì đi qua sông không còn vấn đề nữa rồi”, ông Trần Minh Tiến nói về hiện tượng mới. 

Trong khi khu vực phía Tây gần như quá tải, rất đông thì khu vực Văn Giang- Hưng Yên đang phát triển bài bản, do quỹ đất dồi dào. Ngoài ra Đông Anh và Gia Lâm dự kiến lên quận trong năm 2023, khi Chính phủ thông qua thì sẽ là cú huých rất lớn cho thị trường phía Đông. Nhiều chủ đầu tư đang xây dựng ở Khu đông với quy mô lớn nhất Miền Bắc. Hết năm 2022, khu Đông đã có 70 dự án với hơn 60.000 căn hộ.

Khách hàng khu Đông chủ yếu từ 4 quận trung tâm Hà Nội và các tỉnh phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương). Phân khúc khách hàng trẻ 25-44 tuổi chiếm tỷ trọng áp đảo tại khu Đông với 58%.

Chân dung khách hàng của khu vực này được OneHousing phác thảo là những người thích ra khỏi sự đông đúc, ồn ào náo nhiệt; những người làm công việc tự do kinh doanh, người giàu có từ các tỉnh lân cận. Dự báo 3 năm tiếp theo có khoảng 22.000 căn hộ mở bán trong thời gian tới, trong đó 52% đến từ Masterise Homes; Mitsubichi 10%, Ecopark 9%, Him Lam land 7%…

Và với phân khúc chung cư cao cấp ở khu Đông, ông Trần Quang Trung “đóng đinh”: “Không có chuyện giảm giá. Cái gì đắt cứ đắt, cái gì rẻ cứ rẻ. Cái gì dành cho người giàu thì nó sẽ đắt. Thị trường trung và cao cấp thời gian tới sẽ chỉ theo hình sin tịnh tiến mà thôi. Bởi vậy, bất cứ khi nào mua được nhà thì nên mua ngay”.

Xem thêm: 

Vợ chồng cần thu nhập bao nhiêu và có bao nhiêu tiền thì mua được chung cư cao cấp 3,5 tỷ?