Pháp lý bất động sản nhà ở đô thị trung, cao cấp Hà Nội và những tác động đến xu hướng thị trường năm 2023, giai đoạn 2023 - 2025

 Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) trong cả nước nói chung và thị trường BĐS ở Hà Nội nói riêng đang ở trong thời kỳ trầm lắng. Một nguyên nhân quan trọng của thực trạng này là do sự khó khăn về nguồn vốn đầu tư kinh doanh và “điểm nghẽn” về pháp lý BĐS. Vì vậy, tháo gỡ, khai thông điểm nghẽn về vốn và pháp lý BĐS có ý nghĩa quan trọng góp phần hồi phục sự phát triển của thị trường BĐS.

• Đánh giá khả năng phát triển các dự án bất động sản thuộc phân khúc trung - cao cấp tại Hà Nội có đầy đủ hồ sơ pháp lý trong giai đoạn tới

Thứ nhất, như chúng ta đều biết, BĐS cố định về vị trí địa lý, không di dời được; vì vậy, giao dịch về kinh doanh BĐS (bao gồm mua bán, chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê mua BĐS) thực chất là giao dịch về các quyền đối với BĐS (bao gồm chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quản lý và quyền sử dụng BĐS).

Do đó, tính pháp lý của BĐS có ý nghĩa rất quan trọng; đặc biệt, đối với các dự án BĐS thuộc phân khúc trung - cao cấp; bởi sản phẩm của các dự án này là nhà ở, căn hộ chung cư loại sang có giá trị lên đến hàng tỷ đồng. Việc lựa chọn các dự án BĐS thuộc phân khúc trung - cao cấp có tính pháp lý đầy đủ không chỉ giúp khách hàng trở thành người tiêu dùng thông minh; phòng ngừa rủi ro trong mua bán BĐS, bảo toàn được số tiền đầu tư, tiền mua mà còn góp phần làm tăng chỉ số công khai minh bạch, lành mạnh hóa của thị trường BĐS.

Thứ hai, Hà Nội là đô thị loại đặc biệt thu hút sự quan tâm không chỉ của các chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong và ngoài nước mà còn cả của người có nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh kiếm lời (loại hình đầu tư BĐS thứ cấp); bởi địa phương này luôn luôn có nguồn khách hàng dồi dào có nhu cầu về nhà để ở hoặc đầu tư kinh doanh. Trong khi đó, quỹ đất của Hà Nội ngày càng khan hiếm.

Vì vậy, việc sàng lọc, lựa chọn các dự án BĐS lại càng gay gắt và chặt chẽ. Các dự án BĐS nói chung và các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp nói riêng có đầy đủ tính pháp lý sẽ thể hiện được sự nổi trội dễ tiếp cận được đất đai để triển khai thực hiện. Mặt khác, tỷ lệ tầng lớp trung lưu ở Hà Nội ngày càng gia tăng nên cho dù thị trường BĐS hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài.

Cần có cái nhìn tích cực về thời kỳ khó khăn này của thị trường BĐS ở khía cạnh đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư BĐS thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản để sàng lọc, đào thải làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thực chất, bền vững hơn trong thời gian tới.

Hơn nữa, cho dù hiện tại thị trường BĐS gặp khó khăn nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai; bởi nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thứ ba, nhận thức được điểm nghẽn pháp lý về thị trường BĐS; Chính phủ đang hành động quyết liệt để hoàn thiện thể chế, tháo gỡ những vướng mắc pháp lý về đầu tư, kinh doanh BĐS mà điển hình là việc soạn thảo, sửa đổi ba đạo luật tác động trực tiếp đến thị trường BĐS gồm Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 với việc bổ sung các quy định về đất thương mại, dịch vụ; về đất sử dụng đa mục đích; về cơ chế mới trong xây dựng nhà ở xã hội, về sửa chữa, xây dựng các khu chung cư, tập thể xuống cấp, cũ nát… Điều này cho chúng ta niềm tin, sự kỳ vọng về khả năng phát triển các dự án BĐS thuộc phân khúc trung - cao cấp tại Hà Nội có đầy đủ hồ sơ pháp lý trong giai đoạn tới

• Đánh giá vai trò và ảnh hưởng của các dự án chung cư trung - cao cấp có đầy đủ pháp lý đối với sự phát triển và tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản

Từ thực trạng trầm lắng của thị trường BĐS hiện nay cho chúng ta thấy rõ được một trong những nguyên nhân là điểm nghẽn pháp lý về thị trường BĐS cũng như vai trò của dự án BĐS nói chung và các dự án chung cư trung - cao cấp có đầy đủ pháp lý nói riêng. Các sản phẩm chung cư trung - cao cấp có đầy đủ pháp lý có ảnh hưởng đến sự phát triển và tăng trưởng trở lại của thị trường BĐS trên một số khía cạnh chủ yếu sau đây:

Một là, chủ đầu tư chung cư trung - cao cấp có đầy đủ pháp lý sẽ xây dựng và lấy lại niềm tin của người tiêu dùng về tính chuyên nghiệp và sự lành mạnh của thị trường BĐS khi cung cấp ra thị trường những sản phẩm BĐS không chỉ có chất lượng cao đáp ứng thị hiếu, nhu cầu của người tiêu dùng mà còn đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; phòng tránh rủi ro cho khách hàng.

Hai là, với việc tung ra các sản phẩm chung cư trung - cao cấp có đầy đủ pháp lý giúp cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS nâng cao ý thức, trách nhiệm, danh dự và lương tâm trước khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.

Từ đó, xây dựng đội ngũ doanh nhân kinh doanh có trách nhiệm, mang tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp không kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận bằng mọi giá. Sự thành công trên thương trường của họ dựa trên trí tuệ, sự năng động, nhạy bén với lương tâm, phẩm giá của các doanh nhân chân chính. Đây là điều mà dường như còn khuyết thiếu trong kinh doanh nói chung và trong kinh doanh BĐS nói riêng. Các dự án tốt sẽ góp phần nâng cao chỉ số công khai minh bạch, lành mạnh và tính chuyên nghiệp của thị trường BĐS ở nước ta.

Ba là, mặt khác, sự ra đời của các sản phẩm chung cư trung - cao cấp có đầy đủ pháp lý không chỉ góp phần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS mà còn đảm bảo thực thi có hiệu quả pháp luật về cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS.

Đây là một trong những giải pháp góp phần “phá băng” sự trầm lắng của thị trường BĐS ở nước ta nói chung và tại địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng; đồng thời, thu hút kéo khách hàng quan tâm lựa chọn phân khúc BĐS nhà chung cư với các sản phẩm trung - cao cấp với đầy đủ tính pháp lý khi có nhu cầu, v.v..

• Những lưu ý cho khách hàng khi lựa chọn chung cư trung - cao cấp ở Hà Nội hiện nay

Để phòng ngừa rủi ro và bảo toàn số tiền của mình khi lựa chọn chung cư trung - cao cấp ở Hà Nội, khách hàng cần lưu ý một số nội dung cơ bản sau đây:

Lựa chọn các dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý rõ ràng bao gồm quyết định giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để thực hiện dự án xây dựng chung cư trung - cao cấp; quy hoạch sử dụng đất 1/500, bản vẽ tổng thể, bản vẽ chi tiết của tòa nhà chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt…

Việc mua bán căn hộ chung cư theo phương thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lại phải tuân theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014; cụ thể:

Một là, chủ đầu tư chỉ được phép đưa căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi có đủ điều kiện sau:

• i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

  

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do[1].

Hai là, chủ đầu tư phải ký kết hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại; cụ thể:

• i) Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

• ii) Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều 56 và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

iii) Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

• iv) Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh[2].

Ba là, việc thanh toán tiền mua nhà trong trường hợp này được thực hiện như sau:

• i) Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

• ii) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết[3].

Cần tìm hiểu kỹ, đầy đủ thông tin về dự án BĐS từ đa kênh.

Người mua nhà chung cư trung - cao cấp cần kiểm tra thông tin dự án  từ phía chủ đầu tư, từ sàn giao dịch BĐS được chủ đầu tư ủy quyền phân phối sản phẩm BĐS, từ các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS… Trong trường hợp cần thiết, khách hàng có thể tham vấn ý kiến của nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, của văn phòng luật sư, công ty luật về tính pháp lý của dự án nhà chung cư trung - cao cấp mà mình quan tâm.

Lựa chọn chủ đầu tư uy tín

Khách hàng nên cân nhắc tìm hiểu, lựa chọn sản phẩm của các nhà đầu tư có uy tín, có kinh nghiệm hoạt động lâu năm tạo dựng được thương hiệu trên thị trường và có năng lực tài chính dồi dào. Các chủ đầu tư lớn có năng lực hoàn thiện dự án với chất lượng đúng cam kết, đúng tiến độ, chuẩn pháp lý, quản lý và vận hành chuẩn mực sau bàn giao, tốc độ “phủ đầy" cư dân nhanh chóng - là những chủ đầu tư xứng đáng để người mua nhà chọn mặt gửi vàng./.

-----

Danh mục tài liệu tham khảo:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Chú thích:

(1) Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

(2) Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

(3) Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

[1] Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

[2] Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

[3] Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014